¡POR FIN! Se ha llegado a un acuerdo entre el comprador y el vendedor sobre el precio del inmueble y comienza un punto importante en una compra-venta: La negociación de las arras con una señal económica.
Las arras es un contrato privado donde las partes pactan diferentes puntos de la transacción, con el fin de comprometerse a llevar a cabo la compra-venta.
Para que no se quede simplemente en un papel firmado, la parte compradora normalmente entrega como prueba de su seriedad, una cantidad en concepto de señal o arras que normalmente asciende a un 10% del total del importe.
¿Nosotros como trabajamos?
Es común que el cliente comprador haga una oferta a la baja sobre el precio de salida. En esos casos, cuando hay que negociar el precio y se quiere presentar una oferta en firma, primero deberemos firmar una oferta con una pequeña señal económica, por ejemplo, 3.000 euros o el 1% del valor del inmueble.
Este importe, si definitivamente se acepta una oferta, será usado como parte de las arras hasta completar el 10% anteriormente mencionado.
Antes mencionábamos que normalmente las arras suelen ascender a un 10%, la cantidad no está establecida legalmente, por lo que será la voluntad de las partes la que decida qué porcentaje del precio total se anticipará en el contrato de arras. Lo habitual es que sea entre un 5% y un 15% del precio total.
En zonas del norte de Madrid como pueden ser Sanchinarro, Las Tablas, Valdebebas, Alcobendas o San Sebastián de los Reyes, es muy común la práctica del 10%.
En zonas del sur de Madrid como pueden ser Griñón, Cubas de la Sagra, Torrejón de la Calzada, Illescas, etc. se suelen utilizar cifras redondas: 10.000, 15.000 o 20.000 euros, que suelen ser cercanas a la cifra del 10%.
Llegados a este punto, es fundamental distinguir que existen tres tipos de arras, en función de la voluntad de las partes, con diferentes consecuencias en caso de incumplimiento del contrato o arrepentimiento.
- Arras penitenciales
Son las más comunes. Las arras penitenciales son las únicas que no obligan al cumplimiento del contrato, pudiendo ambas partes desistir con la perdida de la cantidad entregada o con la devolución de las misma doblada, en función de que parte incumpla su compromiso.
- Arras confirmatorias
Se trata de una entrega a cuenta del precio de compraventa. Si el comprador o vendedor incumple lo pactado en el contrato de arras, la parte contraria puede obligar a la otra al cumplimiento del contrato o a su resolución, y solicitar una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el no cumplimiento.
Al contrario de lo que ocurría con las arras penitenciales, las partes no pueden resolver el contrato perdiendo la cantidad estipulada como arras, pues las mismas no prejuzgan sobre la indemnización por incumplimiento, en caso de que este se produjese.
- Arras penales
En caso de incumplimiento, la parte que incumpla perderá las arras entregadas o tendrá que devolverlas dobladas, según la parte que sea responsable por incumplimiento. Pero esto no impedirá que la parte que ha cumplido, pueda pedir una indemnización por los daños causados, además de poder obligar al cumplimiento forzoso.
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