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Guía práctica sobre la nueva Ley de Vivienda

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Casi un año después de que comenzaran las negociaciones y tras varios compromisos con rúbrica y diversas controversias, parece ser que la nueva Ley de Vivienda llega al Consejo de Ministros, cuyos actuales socios de Gobierno han llegado al fin a un acuerdo para su aprobación.

Un primer paso importante para una norma que no entrará en vigor hasta el tercer trimestre del próximo año 2022, y tras la que el Gobierno aprobará una moratoria de 18 meses más hasta que su aplicación sea completa, por lo que su aplicación no sería vigente hasta finales de 2023 o principios de 2024.

Nueva Ley de Vivienda

La Ley de Vivienda cuenta con regulaciones a los precios del alquiler y penalizaciones fiscales para los pisos vacíos, limitando los alquileres de los grandes propietarios (de más de 10 viviendas) según diferentes condiciones. 

Una ley que encara una nueva etapa con el establecimiento de zonas tensionadas, la reserva del 30% de las nuevas promociones para vivienda social o incentivos fiscales para la reducción de precios como algunas de sus novedades. Te contamos las principales claves sobre esta ley que afectará de lleno al sector inmobiliario.

Puntos clave de la nueva Ley de Vivienda

Podemos dividir esta nueva normativa en diez claves que regularán a partir del próximo año el mercado de la vivienda. Estas son las medidas que la vicepresidenta ha anunciado en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros llevado a cabo el pasado 26 de octubre.

  1. Alquileres públicos para las nuevas promociones de viviendas
  2. Ventajas fiscales para incentivar que los pequeños propietarios bajen el precio del alquiler
  3. Incremento de impuestos para las viviendas vacías
  4. Limitación del alquiler a viviendas de grandes propietarios (más de 10 viviendas)
  5. Bonos de ayuda para los jóvenes
  6. Regulación de los desahucios
  7. Definición de zona de mercado tensionado
  8. Incentivos para la creación de vivienda asequible
  9. Creación de un fondo social de vivienda
  10. Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública en al menos 30 años

Analicemos los puntos más importantes de la ley.

Zonas tensionadas para el control de los precios

Una de las medidas estrella pactadas para esta nueva ley es el establecimiento de zonas tensionadas, donde se establecerán controles sobre los precios del alquiler.

Serán las propias Comunidades Autónomas quienes deberán solicitar al Gobierno Central la denominación como zona tensionada, una calificación que se extenderá durante tres años prorrogables año a año para evitar una subida indiscriminada de los precios de las viviendas de alquiler. 

Durante ese plazo, las autoridades buscarán fórmulas de colaboración con el sector privado para estimular la oferta, lanzar ayudas públicas adicionales o impulsar la oferta de vivienda social.

¿Qué se considera una “zona tensionada” con la nueva Ley de la Vivienda?

Se considerará una zona tensionada cuando el coste de la hipoteca o el alquiler supere el 30% de los ingresos medios. También se considerará como tal aquellos casos en los que durante los últimos cinco años el precio del alquiler haya subido al menos un 5% más que el porcentaje de crecimiento del IPC autonómico.

En caso de nuevos contratos, se permitirán ciertas subidas adicionales en el precio del alquiler bajo determinados supuestos. Entre ellos, se podrá aumentar la renta un máximo de un 10% si el propietario de la vivienda aplica mejoras que supongan un ahorro energético del 30%, acondicionamiento de accesibilidad o cuando se firmen arrendamientos por periodos superiores a 10 años.

Así, en estas zonas afectadas se establecerán unos índices de referencia del precio del alquiler que tanto los grandes como los pequeños propietarios deberán respetar, si quieren optar a las ventajas fiscales.

¿A quién afectarán principalmente los controles del alquiler? Grandes tenedores

Se consideran como grandes grandes propietarios, aquellas personas físicas o jurídicas titulares de más de diez inmuebles urbanos o con una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial.

Será este tipo de propietarios a los que les afectará principalmente el control de precios sobre el alquiler, debiendo adaptar el precio de sus alquileres al índice de referencia que marque la zona donde se encuentra la vivienda, especialmente si se trata de una zona tensionada.  

A todo esto, hay que sumar la posibilidad de que para estos grandes tenedores puedan fijarse unos precios máximos por ley en aquellas zonas donde se aprecie una posible burbuja de precios, según explicaron fuentes de Unidas Podemos al acordarse la ley.

Incentivos para la creación de vivienda social

Actualmente el parque de viviendas sociales en España apenas llega al 1,6% de los 18,6 millones de hogares que existen en nuestro país, mientras que en países como Francia, Alemania, Reino Unido o Dinamarca, la vivienda social alcanza el 15%.

Con el objetivo de impulsar estas cifras, la ley ampliará a todo el Estado el modelo que obliga a las nuevas promociones de obra nueva a reservar el 30% de sus viviendas destinadas al parque público, siendo la mitad de este porcentaje destinado al alquiler social.

Para ello, se compensará a los promotores con cesión de suelo en otra ubicación o permitiendo aumentar el propio desarrollo del 30% (que en todo caso se ve insuficiente). 

Otra de las medidas que se implementará para mantener el parque de vivienda social es garantizar la imposibilidad de cambiar su calificación en, al menos, un periodo mínimo de 30 años.

Incentivos para la creación de vivienda asequible

Otro de los puntos más novedosos es la introducción del concepto de vivienda asequible incentivada. Una figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo con un precio más asequible. 

De esta forma, se alude a los inmuebles de carácter privado, incluido las entidades del tercer sector. A los que se otorgará beneficios de carácter urbanístico o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a alquiler para personas con ingresos bajos.

Un novedoso concepto que se suma a la vivienda protegida como mecanismo efectivo para tratar de incrementar la oferta de viviendas a precios asequibles. 

Beneficios fiscales para pequeños propietarios que bajen el precio del alquiler

Los pequeños propietarios (aquellos con menos de 10 viviendas) podrán optar a importantes beneficios fiscales si deciden rebajar el precio de alquiler de sus viviendas.  

Según la nueva ley, se planifica una bonificación de hasta el 90% aplicable en las rentas obtenidas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

  • Bonificación 50% en caso de que bajen el precio del alquiler respecto al contrato anterior al menos un 5%.
  • Bonificación 60 – 70%
    • Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años.
    • Cuando se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación.
    • Si se destina la vivienda a alquiler social con un precio inferior al de los programas públicos.
  • Bonificación 90% si se produce una bajada del precio del alquiler en áreas tensionadas.

 Incremento de los impuestos para viviendas vacías

Siguiendo en la misma línea fiscal, la nueva ley permitirá a los ayuntamientos aumentar el IBI para viviendas que se encuentren vacías con un recargo de hasta el 150%. 

El incremento mínimo para aquellos pisos desocupados será del 50% cuando sin causa justificada la vivienda lleve más de dos años vacía. Y que, pertenezca a un propietario que disponga de cuatro o más inmuebles de uso residencial.

Este porcentaje se elevará al 100% cuando se trate de tres años, pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación. 

Protección de los desahucios

Serán los propios juzgados quienes deberán solicitar a los servicios sociales un informe para acreditar si es una persona vulnerable en procesos de lanzamiento. De ser así, se suspenderá el desahucio hasta que la Administración encuentre una alternativa habitacional en forma de vivienda por un periodo de dos meses. Si el demandante es una persona física o de cuatro si es jurídica.

Bono social para los jóvenes

Otra de las medidas más destacadas es la creación de un bono joven que costeará parte del alquiler con una ayuda por importe de 250 euros mensuales durante los próximos dos años. 

Esta apuesta, que entrará en vigor a partir del próximo mes de enero. Ya se había aplicado anteriormente en España entre los años 2008 y 2012. 

Se espera poder beneficiar a jóvenes de entre 18 y 35 años con rentas de trabajo e ingresos inferiores a 23.725 euros anuales. No obstante, este bono joven estará limitado por el precio del alquiler a aquellos pisos con una renta máxima de 600 euros.

Estas son por el momento las principales claves de la nueva Ley de Vivienda. Iremos ampliando la información conforme se vayan produciendo novedades.

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